“房住不炒”措施调控得当 西安实现“稳房价、稳预期”目标

记者从国家统计局西安调查队了解到，随着西安“房住不炒”各项措施的调控，西安房地产市场趋于平稳，2021年房地产市场主要指标呈现先扬后抑，较好实现了“稳房价、稳预期”的目标。

新建商品住宅销售价格环比指数结束涨势

为落实中央“房住不炒”精神，西安市政府从土拍、限购、限价、信贷等各方面出台了一系列调控措施，以期达到稳房价、稳预期的调控目标。调查数据显示，西安新建商品住宅销售价格环比指数结束涨势。截至2021年11月份，西安新建商品住宅销售价格环比指数连续上涨68个月，12月首次出现下降。从环比数据看，新建商品住宅销售价格环比指数从下半年开始缓慢下行，直至12月实现由正转负，环比下降0.5%。全年新建住宅销售价格环比累计上涨6.5%，涨幅较上年下降0.4个百分点。

二手住宅销售量价齐降

西安市政府在2021年7月份发布第一批二手住房成交参考价后，二手住房房源挂牌量、交易量、交易价格均呈明显下滑，下半年二手住房交易面积较上半年比下降49.4%。从环比看，二手住宅销售价格环比指数自6月份起涨幅持续收窄，10月起连续3个月下降。从同比看，2021年上半年同比涨幅在高位运行，7月见顶以后涨幅收窄，12月同比上涨5.6%。

中户型最受市场热捧

从新建商品住宅销售情况来看，小、中、大三种户型全年累计销售面积占比分别为3.8%、69.5%和26.7%，中户型占比最大；三种户型全年环比累计涨幅分别为6.4%，6.7%和5.3%，中户型涨幅最高。与上年相比小户型和大户型涨幅收窄，分别收窄2.4、和0.9，中户型涨幅扩大0.6个百分点。

从二手住宅销售情况来看，小、中、大三种户型全年累计销售面积占比分别为34.3%、49.8%和15.97%，同样是中户型占比最大。随着次新盘逐步进入二手市场，市场中住宅的整体品质大幅提升，同时刚需和刚改型客户需求多以100平方米左右的户型为主，这也是中户型受欢迎的主要原因。

雁塔、灞桥两区域交易更活跃

从成交面积的全市区域分布来看，西安市所辖11个区中，新建商品住宅成交面积占比居前的是灞桥区和雁塔区，占比分别为34.6%和16.2%，二者合计已占全市“半壁江山”；二手住宅成交面积占比居前的是雁塔区和莲湖区，占比分别为21.6%和19.2% ，二者合计占全市总量的四成以上。究其原因主要是：雁塔区在西安市各区中发展较快，集高新、曲江和雁塔三个板块的优势，各种资源较为成熟，一直都是购房者聚焦地。灞桥区受十四运会影响带动购房者对国际港务区和浐灞板块预期，使其得到青睐，同时也是因为灞桥区域的新建商品住宅供应量增加且性价比较高，进而成交量遥遥领先。

联动机制遏制房价过快上涨势头

西安市政府及相关部门从供给端入手，建立了包括价格联动、总量联动、时序联动三个方面的房地联动机制，遏制房价过快上涨势头，2021年增长20%以上的商品住宅用地，优化了土地竞拍规则，避免土地市场过热。三四五月房源供应量增大，自7月起，商品住房库存面积连续保持增长，截至年末，库存去化周期升至8.7个月，较全年最低点提升2.4个月，市场供需矛盾有所缓解。

政策引导使得市场更趋理性

与此同时，销售项目关注度降低，引导市场需求降温。以项目销售出现“摇号”现象为例，根据“西安市商品住房销售公示平台”显示，下半年摇号率大多维持在50%以下，最低点33%，较上半年最高点的80%下降47个百分点。从项目开盘去化率来看，8月份起去化率大幅下降且呈持续下降趋势，8-12月去化率分别为62%、63%、59%、54%、56%，最低点较上半年最高点93%下降39个百分点。据实地走访调研，11月、12月份楼盘多个销售已开始依靠外部销售渠道或加大促销手段，这种情况上半年几乎是看不到的。

土拍市场同步降温 稳定房市未来预期

从土地供应看，2021年西安市已按照“限房价、定品质、竞地价”方式集中供地三批次共计78宗地。从土地成交情况来看，参与土地竞拍房企趋于理性，土地市场热度明显降低，第二批集中供地未成交宗地8宗，占比18%，底价成交31宗、溢价成交6宗、平均溢价率0.9%，较第一批平均溢价率下降6.2个百分点；第三批宗地全部底价成交，无溢价。

未来西安房价仍会缓慢上升

2021年，西安市按照“加强市区联动、强化供需双向调节、遏制投机炒房、稳定市场预期”的思路，坚定不移推进房地产平稳健康发展长效机制建设，相继出台了“3·30”“7·8”“8·30”等多个调控政策，不断完善住房保障体系，发展住房租赁市场，有效促进房地产市场平稳健康发展。展望未来西安房地产市场的走势，随着政策的持续发力以及疫情后续影响，短期内人们投资会更谨慎、对房地产市场会持续观望，西安房价近期会小幅上下波动，基本保持平稳；长期来看，随着经济的复苏，信心的恢复，人们对生活品质的更高要求，西安房价仍会缓慢上升。原因有三：首先是区位因素。西安仍是西北龙头、国家九大中心城市之一，必然引起人才虹吸效应，带动住房需要；其次是品质追求。人们对美好生活的追求提升了低容积率，高绿化率，功能完善的高品质住宅要求，进而推动房地产市场推出更多更好更优质的房屋；再就是成本拉动。影响房地产市场价格的主要因素有土地成本、建材成本、金融成本、人力成本、营销成本等，这些因素相叠加带动房屋价格缓慢上升。

记者 马昭

编辑：慕瑜