西安楼市调控再升级，二套房首付最高70%，影响到了谁？

继2019年6月20日新政之后，西安楼市调控再次升级！12月1日凌晨2点对外发布，2020年最后一个月的第一天，时间点确实耐人寻味。

西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安市住房公积金管理中心以及西安市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控》的通知（以下简称“《通知》”）（市建发[2020]143号）。西安此次调控政策从商品房预售管理、二套房首付比例、预售资金监管等方面都做出了详细规定。

1、全面提高第二套住房首付比例。在西安“全市”（含西咸新区）范围内，购买第二套商品住房的贷款首付比例：最低40%，最高70%！

按照在西安的现有住房面积及再购住房面积来差异化体现。看图说话：

2、提高预售证发放“门槛”。新项目申请预售证，原则上总高在7层，要达到主体结构封顶；总高在7层以上，须达到地面规划总层数的1/3，且不得低于7层；

3、购房资金进入监管账户。要求房企、购房人及相关贷款银行，将购房款进入专用监管账户，不得进入其它账户或擅自挪用。违规将被处罚；

这两点的管控加强，将有助于防范房企因为资金方面出问题或者被挪用，而导致在建项目停滞或烂尾情况的出现。

4、加强房地产调控统筹管理。各区县和开发区（含西咸新区）要落实主体责任，加强辖区房产市场监测和调控，多措并举稳地价、稳房价、稳预期。

对未实施限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，也提出要求：密切关注市场态势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定市场发展。

西安市住建局房地产市场管理处申辰在接受媒体采访时也表示《通知》出台的初衷：主要是考虑从今年六月以来，西安市的房价指数涨幅以及购房的人数都有所扩大，出台政策的主要目的是保障西安市居民的自主需求，抑制投资投机的炒作行为。

某楼盘置业顾问表示：“我有个客户买二套房，原本首付40%，现在新政一出来他的首付比例调整到60%，本来首付60万现在变成90万，客户直接就说：我不买了，原本的首付我们就很吃力现在再往上提我们根本买不了，我放弃。”

影响了谁——银行？

西安某银行房贷经理说：“我认为《通知》对银行影响不会很大，虽然银行主要利润点来源于贷款而非存款，但是房贷只是银行贷款的一小部分，其实调高对开发商应该影响是最大的。实际上，西安市场在年底有贷款额度的银行不是特别多，11月已经明显看到贷款额度在减少，那么12月也将进一步萎缩，同时政策在年末这个时间点出台，政府对于调控的决心还是比较大的。”

影响了谁——购房者？分情况看！

1、几乎无影响：无房或有一套90㎡以下的住房，买第一套首付30%、第二套首付40%（144㎡首付50%）。

除了买144㎡以上户型首付比例较高外，其它情况的首付，也是目前普遍执行的比例，不受本次首付调整的影响。这也是《通知》在一定程度上保护了刚需自住的购买群体。

2、比较有影响：已有一套房且面积在90-144㎡，如果再买第二套住房，面积在144㎡以下，首付50%；面积在144㎡以上，首付则要60%，相当于原本的首付和贷款如今做了对调！

3、有较大影响：已有一套住房面积在144㎡以上，再买一套90-144㎡的住房，首付60%；买144㎡以上，首付要70%。这和全款几乎没有差异！

影响了谁——供应端？

某刚需型供应端销售经理表示：“我们项目是摇号开盘，影响不是特别大，因为定位刚需偏改善，所以至少一半还都是刚需家庭，剩下50%的普通家庭，受影响的差不多占到三分之一。不过这两天话题热度很高，客户到售楼部基本都会问到新出台的政策。”

刚改型供应端销售主管说：“这个政策刚推行，具体影响有多大这个问题，就像天气预报说明天有雪，但是具体多冷，我还没有感受到，但多多少少肯定是有影响的。第一、成交周期肯定会变长；第二、近半年成交量可能会下降，购房者的资金需要筹备，卖掉第一套房子才能和之前的首付比例一样，所以卖房子也需要时间周期，所以二手房源量可能会增多，但是总体成交量或许会下降；第三、可能会促进非限购区域的房源销售。同时，高层要盖到7层以上才能拿预售证，房源出现暂时短缺都是有可能的，但是现在拿地成本已经很高了，所以房价下降的可能性不大，但是业绩不好的开发商也会考虑使用首付分期的手段来促进销售。”

纯改善供应端品牌经理认为：“影响不是很大，我们项目大部分是190㎡、230㎡、240㎡，190㎡总价在400万以上，首付40%是160多万，首付50%-60%相差不了多少，房价还是根据市场的浮动来变化。我们已经完成了2020年的销售任务，所以不会做降价促销，但是各房企年底任务能否完成，标准都不一样，倘若完不成任务，会做‘价格包装’，算下来其实不会优惠多少。”

《通知》对购房者影响程度：刚改型>纯改型>刚需型

陶女士三年前在大华公园世家贷款购买了200㎡的独栋，现在准备重新购买大平层。陶女士表示原本想首付50%，剩下50%贷款，这样留一部分钱还可以做装修，但是《通知》出台后，现在计划一把付清房款，因为30%的贷款，还得给银行利息，不划算。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗：

西安连续55个月房价上涨，因此新出台的调控政策是城市政府应有的职责所在，十八大以来房地产调控政策和以前显著不同就体现在因城施策。中央反复强调，房子是用来住的，不是用来炒的。

同时《通知》也是在保护真正需要住房改善的年轻人和家庭，限制投资打击投机行为。国家通过政策，保证每个人都有房可住，买得起房人群可以选择商品房，买不起的可以选择共有产权房或公共租赁住房。

根据目前房价均价水平，已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，二套房再次购买144平方米以上的，大多数非刚需。因此，这次楼市政策极具针对性。实施差别化信贷政策，通过降低杠杆实现的有效抑制部分高收入购买二套房的预期。平衡供需矛盾，稳定房价，促进房地产市场健康发展。

其次，《通知》也在一定程度上防范房地产金融风险。

对于房企而言，土拍和新盘的定位或许会发生改变。房企现有户型面积已无法更改，且大面积段户型为主、价格较高的项目，客户量会锐减。如果企业为了冲业绩，或会“价格包装”，参考淘宝双十一的定价或许会明白一二；对于一些已拿地但地价比较高的项目，在考虑中小面积段户型偏多时，在配置和价格上依然会高一些，这意味着刚需刚改产品的价格还会涨。

在房企遭遇“三个红线”、首付比例最高提升至70%的情况下，刚需置业者需要考虑楼盘是否会有降标的可能，同时资金实力不足或有过“前科”的房企是否值得跟随，考虑清楚后，谨慎入手！

陕西省房地产研究会会长王圣学：

之所以出台《通知》，是因为今年西安房地产总规模相比去年有减少，土地、投资规模、销售水平等都不如去年，但是从房价上涨指数和市场火爆指数来看，目前西安还是“名列前茅”。

二套房目前市场投资因素比较大，违背房住不炒的主基调。所以《通知》的出台喻意明显：稳房价、稳地价、稳预期，避免市场和房价失控，从经济杠杆、房贷等来控制市场热度。

房地产作为国民经济的支柱产业，在今后很长时间内还是要发挥重要作用，不能过度打压，广大消费者也不要误判，房地产在十年内依然是国民经济重要增长点，希望政府也照顾到不同需求的购买群体。我们的出发点是希望市场回到健康的轨道，而非冷冷清清。

编辑：慕瑜