秦知道 | 西安二套房首付上调，购房者该何去何从？

12月1日，一篇《重磅！二套房首付比例最高提至70% 西安房地产市场调控又加码》文章在朋友圈传开了，文章称：“二套房的首付最高提至70%”。

引来不少市民惊呼，如果说西安人购买总价200万的第二套房，首付款将比此前多出60万。真的是这样的吗？

12月1日凌晨，西安市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。

西安房价连涨55个月，且二手房成交价上涨

11月16日，国家统计局发布2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2020年10月西安房价呈现新房、二手房双涨的情况。

国家统计局发布2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

是的，西安房价又涨了！目前，西安新房已经连续55个月环比指数上涨！同2015年对比房价涨幅80.1%，为全国涨幅第一，远高于排名第二徐州6.8个百分点（徐州涨幅73.3%）。

值得注意的是，据相关数据显示，自2016年3月到2020年1月，西安新房房价环比连续上涨了47个月。而今年2月由于疫情影响商品房暂停交易，西安房价显示零涨幅。3-10月的房价连续上涨，西安新房已上涨了整整4年零7个月。

而据统计局公布的10月70城数据显示，郑州、济南、天津、青岛都发生下滑，

郑州、天津在第三季度就因为房价大跌更是频上热搜。也就是说，西安成了房价坚挺的独苗！

资料图。

那么，西安的“楼市”为什么会这么“火”？

从一个城市的角度来看，房价的决定因素有很多，大方向来看，城市基本面，也就是GDP总量，城市的潜在购买需求、住宅供应、居民购买力几个维度来决定。

从城市基本面上来说，西安的经济增长速度这几年可以说很亮眼，据统计，西安前三季度GDP增速4.5%，是唯一增速破4的重点城市，在50强城市中位居第一。另外，作为关中平原城市群中唯一的国家中心城市，国际化大都市，六大网红城市之一，西安的聚集效应更加明显，2019年常住人口就已经突破千万。从房地产行业来看，更多人口的进驻也带来更多的购买力，这也是房价坚挺的有力支撑。

此外，在三年限售政策下，新房市场供应端又少了波竞争者。二手房限售、新房限价这一套组合拳下来，催动需求，减少供应，压制竞争者，释放改善需求，新房不仅价格可以，销量还不错。同时，2017年前的二手房，主要是以置换为主，业主卖了后，又能给新房提供不少改善需求。这些因素也影响着西安房价的持续上涨。

二套房首付70%，西安房价会跌吗？

回到今天发布的楼市新政，可以看得到的是，这次政策的出台主要是由于今年6月以来，西安市房价指数涨幅过快，购房人数有所扩大，政策出台的主要目的是保障西安市民的自住需求。

就政策而言，一方面是提高了预售许可进入门槛，以及加强预售资金监管，以防止项目风险，保障购房群众的合法权益。预售许可的工程形象进度须从原来的6层不低于1/3调整为７层不低于1/3；另一方面，本次主要涉及调整购买第二套住房的商业贷款首付比例及调整公积金贷款首付比例，同时对居民家庭已拥有住房面积按90平方米及以下、90至144平方米（含144平方米）之间、144平方米以上三个档次综合进行区分，主要目的是为了精准识别刚需和改善的居民家庭，抑制房地产市场投机炒作行为。

2019.1-2020.10西安新建商品住宅房价环比同比涨幅走势。图片来源：安居客西安站

这是继2019年6月20日西安楼市限购政策发布之后，时隔近一年半时间楼市调控再次加力。那么，此次政策的发布，老百姓关注西安房价会跌吗？又会对哪类客群产生影响？

对此，秦知道咨询了业内相关人士。美城机构市场研究中心总监沈玮表示，政策发布后，之前市场上的一些大面积楼盘可能就不会那么火爆了。“因为首付比例提高，少则二三十万多则百余万，最主要是政策出台会影响购房者的心理预期，现阶段大多可能会持观望态度，之前的大面积二手房价格涨得比较凶的也会出现回调情况，新房卖不动了，二手房的大面积就更难走得动。”

沈玮说，目前西安新房市场，140平以上的房屋供货量大概在40%以上，所以此次新政应该对开发商冲击较大，特别是现在开发商的产品大多都调整成以大平层为主，受政策的影响，需求一定会减少。“但目前西安市场最根本的问题是供需不平衡，在短期内供应量补不上来的情况下，政策还是属于治标不治本，就是直接把需求卡死，把市场整体稳住。”

可以说，此次新政主要还是为了保障和支持自住需求，对刚需客群基本没有什么影响；针对二套房改善客群来说，如果是置换，卖掉现有房子再买进，名下也是一套房，影响也不大，但如果是小户型换大户型，名下有房的再改客群，首付比例提升后则影响最大。

所以综合了多种情况之后，西安新一轮调控之后，房价也许不会像以前那样出现大幅度的上涨，但也不可能出现暴跌，最大的可能还是会保持平稳。毕竟，楼市新政的发布是为了深入落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保障支持自住需求，促进西安房地产市场平稳健康发展。（文/李为涵 马晴茹）

编辑：慕瑜