数据是最具有说服力的例证。记者注意到，陕西省统计局日前公布的一组数据显示，今年前三季度，陕西房地产市场高开低走，各地市商品房销售分化。就销售规模看，西安占了全省近一半。但从增速看，铜川、商洛高位运行，咸阳、渭南和延安回落幅度较大。
前三季度陕商品房销售同比下降6.8%
据陕西省统计局数据，今年前三季度，全省商品房销售面积2775.65万㎡，同比下降6.8%，比上半年回落8.2个百分点，比全国低18.1个百分点，两年平均下降3.8%。
转折点是从二季度开始的。上半年结束时，陕西商品房销售面积同比增长1.4%，比一季度回落52.3个百分点。今年1-8月，全省商品房销售面积今年来首次转负，同比下降0.2%;到了三季度末，陕西商品房销售面积同比下降6.8%，降幅扩大。
陕西省房地产业发展研究中心副主任李玲燕认为，陕西商品房销量下降，主要受西安市场降温影响，近几年西安商品房销售面积占全省比重约40%-50%。
省统计局亦提到：今年以来随着房地产金融政策收紧，西安调控不断升级，陕西房地产市场预期稳中有降。1-9月，商品房销售面积下降速度成为近一年低点。
住宅销售是房地产交易里占比最大一类，销量亦减速。前三季度，陕西住宅销售面积2520.21㎡，同比下降3%。目前，住宅销量占全省商品房市场的90.8%。
今年以来，房产销售面积下降，住宅销售占市场比重却持续上升。对此，美好生活文商旅研究院院长夏强表示，这与开发偏好有关。首先，今年商办项目供给不足，部分还存在停滞;其次，住宅销售回笼资金较好，因到位资金遭遇挑战，房企对住宅市场更加看重。
各地商品房销售分化
咸阳、渭南、延安回落幅度大
全省市场整体回调，各地市的市场表现如何?统计显示，全省商品房销售分化明显，铜川、商洛商品房销售面积增速高位运行且保持增长趋势，咸阳、渭南和延安回落幅度较大。
需要注意的是，去年前三季度，走出疫情带来的历史低点后，全省曾有8个地市商品房销售提速。在此基础上，今年部分地市销售回落，不算意外。
若具体到城市，今年前三季度，商洛、铜川销售面积增长仍超过70%。
一位行业人士认为，铜川、商洛商品房销量，原有基数不高，所以今年出现高位运行态势。2020年全年，两地销售面积均未超过100万㎡。而城镇化进程，对商洛等地楼市形成一定推动。
李玲燕认为，铜川、商洛商品房销售走高，受到了供应节奏影响。例如，去年铜川楼市供应短缺，今年供应相对充足，引发市场交易的阶段波动，“同理，咸阳等地销售增速回落，也存在供应节奏问题，去年咸阳楼市供应井喷，今年相对‘缩量’。”
陕西10个地市里，咸阳、渭南商品房销售规模较大，今年前三季度均已超过200万㎡。但高增长不可能一直持续。与一季度、上半年相比，两地增速都在三季度出现下滑。另一“回落幅度较大”城市——延安，1-9月商品房销售面积同比下降32%。
市场降速也加剧了竞争。上周四，记者来到咸阳一楼盘销售项目处，销售人员表示，最近客户减少，尤其是投资客少了。一走出售楼部，附近楼盘发单人员凑了上来：“看房吗?拿宣传单有优惠。”
上述行业人士称，此前楼市上行，西安购房需求外溢，带动了咸阳等地房产销售火爆。但近一年市场上涨，透支了购买力。楼市降温，又进一步导致预期扭转。
西安商品房销售下降
平销成为常态
西安商品房销量，曾长期占据全省市场六成以上份额。
不过，近几年受供应不足影响，西安商品房销量增速下降，占全省市场比重降低。
今年1-9月，西安商品房销售1306.46 万㎡，同比下降24.5%，占全省比重约47.07%。
刚过去的“金九银十”，名不符实。据机构统计，今年9-10月，西安有54个楼盘意向登记，其中28个楼盘需要摇号，26个转入平销，摇号与流摇基本持平。这两个月共有60多个项目开盘，整体开盘销售率约60%，远不及上半年常见的90%左右，平销成为常态。
外界认为，登记热度下降，主要还是市场转向：一是调控升级后，部分购买力失去“房票”;二是预期变化，原先盲目跟从的购房者转而观望。
8.30新政后，西安限购扩大到沣东全域，沣西涉及马王街道、高桥街道。一如2019年限购后楼市骤降的临潼，今年10月底，沣东一楼盘上线40套房源，结果“零核验”。
楼市冷暖，还与供需关系有关。李玲燕提到，西安商品住宅已有5年左右供应不足。今年因调控收紧、全运会前施工控制、价格公示变更等，房企推盘一度放缓。其中，价格公示经历数次调整，近期正出现新的变化：集中公示、扎堆登记，成为主流。
上周五，记者在西安雁塔区一个正在意向登记的楼盘看到，登记的消费者不少，人气尚可。但11月初，雁塔区已有5个项目公示价格，这意味着，区域内需求可能被分流。
看房后的实际成交，则不确定。近一年多，西安市场改善产品集中涌现。然而，换房需求、投资需求与调控方向并不匹配。同时，二手房指导价出台，房产流动性已然打折。
全省商品房待售套数约为5.64万套
实际上，从反映楼市走向的另一指标——房地产投资情况，也能看出省内市场变化。
今年前三季度，陕西房地产开发投资3244.62亿元，同比增长4.7%，比上半年回落7.2个百分点。各地市中，除了榆林、杨凌示范区投资增速比上半年提高，其余9个城市均出现回落。其中，延安、安康两地回落幅度较大。
房地产开发投资是在一定时期内，各类房企和建设单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的房屋建筑物和配套服务设施，土地开发工程的投资完成额。
在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来，房地产开发投资与地方招商引资相关，也反映出行业扩张意愿。今年市场热度下降，加上“三线四档”影响，不少房企倾向于收缩战线，这必然导致城市房地产投资增速，尤其是三四线城市的增速回落。
除了房地产投资增速回落，省统计局还提到，今年1-9月，全省房屋施工面积速度减缓，尤其是新开工面积回落。此外，房企购地速度也在下降。1-9月，全省房地产开发企业土地购置面积136.18万平方米，同比下降40.2%，降幅比上半年扩大38.7个百分点，
一般来说，房屋施工及竣工速度减缓，会导致待售商品房减少。截至9月末，陕西商品房待售面积563.94万平方米，同比下降10%。按每套100㎡计，相当于5.64万套房子待售。
三四线楼市销售放缓库存增加
今年以来，面对日益火爆的楼市，全国各地监管层罕见地持续打出组合拳，截至10月中旬，年内累计调控次数已超过500次。政策高压之下，多地楼市寒意瑟瑟。
当一众大城市的楼市转冷，中小城市的前景就更不被看好了。
据克而瑞数据，截至今年9月末，全国百城商品住宅库存量已突破6亿㎡，去化周期涨到14.92个月，明显高于2020年同期水平。部分三四线城市去库存周期拉长，房企销售压力骤增。
其中，部分三四线城市面临的去库周期延长，房企销售压力进一步增加。北海、肇庆、烟台、衡阳、淄博等基本面缺乏足够支撑的三四线城市，消化周期高达30个月以上。
朱郁认为，楼市已进入调整期，不同城市间因内生需求差异将导致明显分化。以陕西省内市场看，西安热度下降，价高难卖的项目，打折情况会愈发明显。而省内部分地市，有的此前因城镇化获益，还有的承接了西安外溢需求，但因市场预期回落，或面临一定挑战。
房地产市场的走势，宏观层面受到政策影响。微观层面，则反映出一个城市人口、经济、产业、购买力、供需等多重资源关系。随着调控政策的不断实施和相关财税政策的推进，房子终将回归其居住本质。
记者 查京京
