西安发布二手房参考价机制已过去1个多月，目前的市场状况如何?华商报记者经过采访后发现，二手房交易量下降明显，而价格有小幅的下降，在成交降温之下，市场出现了不少新变化。
1.参考价落地之后
7月西安二手房销量降两成
当客户问起一套三居室成交价，小孙只好用两个月前的历史信息作答。
在西安城南一家房产中介，小孙已工作三年，对周边市场十分熟悉。之所以拿“老”价格应答，是因为这位客户看的户型，最近没有成交，目前挂网以参考价展示。
“同样户型，之前卖过230万，现在参考价190万。”小孙说，最近接到一些客户咨询，但因为买卖双方的落差比较大，最终都没有谈成。
他工作的这家中介，附近有几个“满三满二”楼盘，房子本来比较抢手。
7月8日，西安宣布建立二手房成交参考价机制，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。未按规定执行，将受到房管、网信等联合惩戒。7月9日，西安公布了首批102个小区的二手房成交参考价。
与中介平台的挂牌价相比，参考价相当于在原基础打了5折-8折。
“这一个月下来，不少房源下架，成交量减少。”小孙说，除非是业主着急出售愿意降价，但要找到按参考价售卖的“捡漏房”，绝对是凤毛麟角。
参考价落地之后，消息称，西安部分银行已开始按参考价审批贷款。
这套组合拳随即让西安二手房市场降温。据天正顾问数据，7月西安城六区存量住宅成交6188套，相比6月的7950套，环比减少22.16%。相比去年7月的8352套，同比减少25.91%。
2.买卖双方博弈
量减了价格没降多少
“未来一段时间，二手房交易可能更冷。”玛雅房屋草场坡店负责人李周生表示，因为有些合同早前就签订了，只是近一段时间才过户，“所以7月份还有余量撑着。”
在南稍门经营房产中介的赵先生，周边暂无参考价楼盘。但他说，最近业主都不着急卖了，购房者也开始观望，加上又赶上淡季，门店业务量少了一半。
买卖双方博弈中，西安市场开始传出魔幻操作——某中介称，一套价值超过600万的房子以300万元挂牌，附赠一个车位，但须搭配购买一幅标价380万元的毕加索假画。
事实上，现实也不明朗。因为一些房源的预期售价难以公开，购房者转而向中介打探。“据说导航上能显示部分小区的均价，但中介说这个价钱不准。”一位看房人称。
另一方面，虽然市场观望情绪走高，但整体价格并没有降多少。
据诸葛找房统计，7月西安二手住宅均价同比下降0.5%。
“如果房主坚持按高于参考价的价格出售，银行却按参考价放款的话，是不是意味着我的首付要更多了?”最近正看房的郑女士忧心忡忡。她说，之前计算首付，是把夫妻两人这些年的积蓄都算上了，还额外借了一些，如果买二手房要负担更多，那还不如考虑新房。
3.越来越多城市迎来“二手房参考价”
8月7日，浙江小城衢州宣布，试点二手房成交指导价机制。
至此，仅半年时间，全国已有10多个城市实施或筹备这一机制。
经济观察人士周文豪认为，房地产调控执行限价、指导价、参考价，目的都是为了遏制房价过快上涨，落实“房住不炒”，避免住房市场成为炒作热点、监管盲区。
不过，大中城市相继发力二手房调控，这种情况以前十分少见。过去调控，主要针对新房市场，与开发商博弈。相比较而言，二手房买卖更分散，不存在开发商这样的“大房东”，行政管控没抓手、没工具、主体监管难。因此，许多城市出现了一二手房价格倒挂现象。而且，因为新房限价，二手房不限价，所以二手房涨幅有过之而无不及。
以西安为例，据国家统计局数据，2020年12月-2021年6月，西安二手房价环比上涨0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8%、1%和0.9%。累计环比涨幅，超过了同期新房涨幅。
而现在，从新房限价、限购、限贷，到二手房参考价机制，楼市调控正进入深水区。7月底，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等五个城市。随后，金华等迅速升级调控，宣布要实行住宅限售、加强二手房价格监管、金融监管、严格更名管理等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“房住不炒”已成为国内楼市的长期策略，未来对地方调控不力的问责机制还将被严格执行。预计楼市过热、一二手房价倒挂严重的城市，都将持续收紧市场管控，类似二手房参考价的做法也会被更多城市采纳。
4.深圳二手房中介曝出“关店潮”
西安中介开始转战新房
二手房参考价机制密集落地前，第一个吃螃蟹的是深圳。
今年2月8日，深圳建立二手住房参考价格发布机制，并发布全市3595个小区的参考价。这半年，曾经火爆的市场，一路下行。7月份，深圳二手房网签套数同比下跌84.5%。
因为交易量持续低迷，深圳的二手房中介曝出“离职潮”“关店潮”。据深圳市房地产中介协会数据显示，全市798家中介机构共有4161间门店(深圳市场总量近六成)，已有104间门店关闭且办理工商注销，220间已暂时停业但未办理工商注销。据此，深圳中介协会向媒体透露，现阶段深圳中介门店关停总量达500余间(含未备案)。
周文豪认为，随着政策效力逐渐显现，西安等出台二手房参考价机制的市场，也需要做好持续横盘准备，若行业竞争压力增大，不排除出现“大吃小”的洗牌。
不过，也有人认为，参考价机制的效力还得看后续覆盖面。比如，现在西安出台了第一批102个小区的参考价，那么第二批、第三批还将纳入多少小区，这值得关注。
面对潜在的市场变化，西安不少房产中介已开始寻求新的路径。
多名房产中介人士告诉华商报记者，参考价对二手房交易的影响难以评估，门店已开始主攻新房市场。“我们是连锁店，最近主做新房销售，二手房只作为辅助。”雁翔路某中介表示。
华商报记者还注意到，最近一些房产中介人员推送的朋友圈，新房或公寓产品占了更大比例。
5.西安楼市面临调整
房价会降吗?
与调控逐渐深入的二手房相比，眼下的新房市场，是否更加友好?
据机构统计，西安新房供应量7月环比增加36%，整体意向登记热度比6月有所下降。
若以楼盘销售来看，按主城区、周边区域划分，7月份开始出现分化。大体上，主城区楼盘，仍然不愁卖。但在周边区域市场，部分火爆一时的“网红盘”销售大跌。
一些购房者的心态也开始发生变化。
跟从同事“凑热闹”的白女士，最近摇中了高新CID区域某楼盘，却犹豫买不买。因为她感觉楼盘位置太偏，而且装修远远达不到预期。
一种观点认为，二手房市场受政策影响要比新房更为直观，而二手房量跌，新房面临降温，预示着楼市调整期的到来。
仅就二手房市场，一位中介负责人称，中长期横盘概率较高，绷不住的房源肯定会降价。
不过，周文豪提出，无论新房或二手房，影响市场价格的一个关键因素是供需关系。比如，二手房参考价如果只参考不限价，那么也很难把房价打下来。
过去十年，西安人口增量全国大城市中排第三。每年数十万毕业生，也意味着大量潜在置业需求。而近几年来，西安不断推出规范楼市的调控政策。市场更趋健康和完善，尤其是给炒房者逐渐戴上了脚链，让他们没办法炒，也不敢冒险炒，刚需迎来了更为方便的购房空间。当然，市场毕竟是市场，在新的变化态势之下，被筛选的，不仅是购房资格，还有购房者的买房决心。 华商报记者 李程 李王艳
