3月30日深夜，西安市出台楼市限购政策，这是继2018年“3·30”、2019年“6·20”、2020年“11·30”楼市调控之后，西安市在3年时间内出台的第四次调控加码的政策。那么，这次的调控与之前相比有什么变化？又会对购房者带来什么影响呢？
针对购房者关心的共性问题，3月31日，西安市住建局对相关政策作了进一步解释说明。
问题1
与之前相比，有什么新变化？
据工作人员介绍，为遏制投资投机购房需求，在加强住房交易管理方面，《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）与之前的规定相比有了新的变化：
一是进一步加强“限购”，政策发布后，“从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。”
而之前的政策是“须落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”。
二是延长了“限售”年限，对于政策发布后新购买的住房，要求“住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。”
而西安市原先执行的是“满2满3”的政策，即房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易。
三是将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求，调整为购房前48个月。
此前，西安市的刚需家庭需满足自2017年1月1日起无住房转让记录。
问题2
新政实施之前已落户西安但时间不满一年是否还有购房资格？
该工作人员介绍，本次新政涉及限购政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）的“市外迁入本市户籍的居民家庭”。
即：2021年3月31日及以后从市外迁入本市户籍的居民家庭，购房时应按照“须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”政策执行。
2021年3月30日及之前已落户的居民家庭，不受本次政策调整的影响，仍按照2019年确定的“应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”执行。
问题3
考虑近期购买“满2”但不“满5”年的二手住房是否受到限售延长到5年的影响？
西安市住建局工作人员介绍，本次新政涉及限售政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）新购买的商品住房及二手住房。
即：2021年3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行。
2021年3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案的住房，应按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。
因此，本次政策不影响已具备上市条件的房屋，您可继续完成购买程序。但购买该房屋后，您的住房再次上市交易时，《不动产权证书》须办理满5年。
问题4
非本市户籍家庭连续缴纳5年社保或个人所得税，还可以购房吗？
《通知》中的限购政策调整未涉及非本市户籍居民家庭。非本市户籍居民家庭仍按照2019年6月20日西安市下发的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》“非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房”规定执行。
>>专家解读
短期内即可见政策对市场的直接性影响
西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，3·30新政被称为西安楼市“史上最严”调控政策，主要在顶层设计中把一、二、三级市场进行了多维联动，形成了“组合拳”的闭环机制，彻底挤压投机投资需求，切实保护刚性需求“上车”置业，进一步强化“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
他表示，短期内即可见政策对市场的直接性影响，从短、中期看，已改变了供求关系、市场预期，市场回归“计划时代”，平稳发展成新常态。对于购房者而言，影响是立竿见影。一是进一步明确定义刚需，优先满足其首套房置业需求，做好必要保障，符合房住不炒总基调；二是严打通过不良行为，套取购资、变现谋利的客群，源头堵截、禁止违规置业；另一方面限房价的目标将在短期备案入市项目上得到有力体现，对刚需置业释放“利好”，大大满足其置业目的；一、二手限期上市交易，改变供量与市场流通性，更多考虑让位刚需，对“腾笼换鸟”客群及前期变现投资客群影响直接、“伤害”较大。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健则认为，这次调控不同于以往多以单项政策为主，这次打出的是一组组合拳，从供应端、购买端、开发商实力、资金监管等角度全方位发力，将会终结新房长达59个月的“大牛市”，给过热的西安房地产市场降降温，房价将趋于平稳。同时限制了许多炒房客，利好真正的刚需购房者，也利好西安周边的不限购区域，但对于改善客户购买难度增加了。 华商报记者 陈思存
>>业内解读
开发企业在拿地前期会更加谨慎
当代置业陕西区域公司副总经理张万里认为，对于开发企业来说，拿地从原来的竞地价竞配套变成了限房价、竞品质、竞地价，对开发企业的销售价格空间限制要求更高，同时要拿地阶段就要定品质，开发企业在拿地前期会更加谨慎，对产品、对价格会有一个精细的测算。另外政策中对非限购区进行了强调，会一定程度助推非限购区域中的蓝田、周至的拿地积极性；其次，加强住房交易管理的核心还是房住不炒，限制外来购买，提高投资年限，降低投资积极性，打击假刚需，从市场端降低购买积极性和客群数量，给市场降温，剩下的都是对房住不炒及控房价条款的再次重申。
御锦城置业顾问李世杰认为，对于新房购买而言，其中落户满一年+连续一年社保才能买的政策，会把很多潜在的买房客户拒之门外。
还有业内人士认为，对于自住改善的购房者来说，长期来看，政策实施后，价格会比较稳定，买房心态可以更从容。总之一句话，只要是出于自住需求购买的，何时上车都是合适的。
