近日，地产大佬冯仑表示，我国城镇人口的人均住房都超过40㎡了，未来租房会更方便，买房价格也会稳中有降。这引发了关于住房的讨论。
具体到西安来看，据西安统计年鉴显示，截至2019年，西安城镇常住居民家庭人均现住房建筑面积34.8㎡。
西安人均住房面积34.8㎡，按三口之家计算，相当于每个家庭拥有约104.4㎡的住房，户型结构接近于一套大两室或者小三房。
西安约三成家庭 买了商品房
近日，地产大佬冯仑在一档年终秀节目中表示，未来租房会更方便，买房价格也会稳中有降。理由是现在城镇人口大概7亿多，我国人均住房都超过40㎡了，“户均一套房，人均一间房，住得下，分得开。”他认为人口相对稳定了,房子价格也就不容易往上涨了。
以上有关房价的看法存在争议，但冯仑提到的两个数据，所言非虚。
住建部数据显示，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达39.8㎡；而央行公布的一份居民家庭资产负债情况调查称，四成以上城镇居民家庭拥有两套及以上住房。
数字的背后，是近年来住房环境的变迁。那么，西安的人居现状如何？
据西安统计年鉴显示，截至2019年，西安城镇常住居民家庭人均现住房建筑面积34.8㎡，也就是说，平均一户三口之家拥有约104.4㎡的房子。
按住房来源区分，81.3%属于居民自有住房（包括自建住房15.2%、购买商品房35.2%、购买房改住房17.5%、购买保障性住房3.2%、购买安置房8.9%、继承或获赠住房1.3%），租赁住房和其他分别为14.8%和3.9%。
2009年，西安城镇居民人均现住房建筑面积只有28.4㎡。十年间，西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了6.4㎡，增幅约22.54%。
就房屋产权看，房改私房在2009年占比高达51.31%，当时有商品房的家庭仅13.96%。由此可见，居民家庭这十年买房比例明显提高。
与全国平均水平相比，西安城镇居民人均住房面积仍偏低5㎡。与陕西全省相比，西安人均住房面积亦稍低。2019年，陕西城镇居民人均住房建筑面积38.8㎡，比西安高4㎡。
有分析人士提出，以抽样调查取得的人均住房面积，不足以反映城镇家庭个体真实居住情况，也看不到贫富差距。或许中位数的测算更加接近真实。但比较遗憾的是，目前并没有权威的出处公布住房面积的中位数情况。
部分城市的人均住房面积不增反降
最近20年，国内房地产发展迅猛。
去年11月，易居研究院发布的《住房饱和度研究报告》提到，1998年房改以来，商品房逐渐代替政策类住房成为增量市场主流，我国城镇人均住房建筑面积大幅提升，2019年达39.8㎡，预计2020年将超过40㎡。
受地理、经济、人口和房价等条件影响，国内各城市人均住房面积存在差别。
上述报告对全国40个城市的城镇人均住房面积进行排名，结果显示福州最高，达51.6㎡；深圳垫底，只有21.8㎡。这份报告取自各地2018年统计年鉴。西安在2018年人均住房面积34.4㎡，在其中排名第29位。
对比2019年数据，各城市是否出现了新的变化？
2019年，福州城镇居民家庭人均住房面积51.53㎡，在已公布数据的城市里，仍是人均住房最大城市。此外，2019年还有金华、南通等地人均住房面积也超过了50㎡。
深圳城镇居民家庭人均住房面积，在2019年增加到22.6㎡，仍然是各城市中最低。
与国内大中城市相比，2019年西安城镇居民人均住房面积，超过北京（32.54㎡）、广州（34.37㎡）、青岛（31.9㎡）等地，低于济南（39㎡）、杭州（38.2㎡）、兰州（40.2㎡）等地。
就各地统计年鉴看，尽管多数城市人均住房面积保持增长，但也有部分出现“缩水”。
福州虽是人均住的最宽敞城市，但与2018年的51.6㎡相比，2019年当地城镇居民人均住房面积减少了0.1㎡。
此外，与2018年相比，徐州城镇居民人均住房面积减少了1.07㎡。北京城镇人均住房面积减少了0.54㎡。济南城镇人均住房面积则减少了7.5㎡。
统计调查一般是参照人口规模成比例的概率抽样方法，随机抽选调查户，因此历年样本或有差异。并且，常住人口数量和家庭规模变化等也对结果产生一定影响。以2019年人均住房面积减少的福州为例，当地城镇居民平均每户人口由3.18人增加到3.21人。
人均住房面积50㎡将是楼市天花板？
去年，中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在一次论坛上表示：人均住房面积50㎡，年建设量17亿㎡，实际上是中国房地产行业的天花板。
其实，随着我国住宅总量不断攀升、人均住房面积持续增加，早前即有观点认为，能够得到这样两条信息：一是我国房子已足够多了，二是房地产市场将面临饱和拐点。
不过，问题的关键在于，人均住房面积，有多少家庭能够达标？
在地产观察人士周文豪看来，国内许多小城镇100㎡以下的居住环境逐渐罕见，而在寸土寸金的大城市里，仍然有很多人处于蜗居状态，人均住房不足30㎡。西安住房商品化从2000年后开始，大量供给则是2009年以后。目前，已购买商品房家庭只占了一部分，许多面临换房需求的家庭，加上城市新增人口，仍然会成为商品房潜在消费者。
近年来，西安城镇家庭人均住房面积、购买商品房比例皆不断提高，但租房住的家庭也占到更大比重。
2015年，西安城镇家庭住房来源里，购买商品房的比例是34.9%，租赁住房的比例是12.1%。
到了2019年，购买商品房的占比提高到35.2%，租赁住房占比增至14.8%。
“越来越多家庭取得自有住房，这是客观事实。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，但这并不代表购房需求不存在了。一些住在房改房、保障房以及一部分城改安置房的家庭面临换房需求，还有不少租房家庭尚未购房，他们的购房计划将受到房价变化、市场供应等影响。
家庭规模小型化，被视为住宅增量市场的另一机会。改革开放四十年来，我国家庭户均规模从大约4.5人迅速下降至不足3人。近年来，西安城镇家庭户均基本在2.8-2.9人。
“家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”一位分析人士称，这主要是由于生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素所致。
西安市场的缺房其实是“物有所值”的好房子短缺
据业内人士测算，在2020年之前，西安有五年的住宅供应量，每年都保持在1800万㎡左右，住房商品化率和人均住房面积逐渐提高。
西安的房子看起来本不该短缺，但在新房销售市场，要想买到一套合适的房子却并不轻松。据统计，2020年，西安商品住宅意向登记平台（含沣东新城）共有超过8万套商品住房意向登记，进行登记并核验通过的家庭则超过27万组，供需矛盾仍然比较突出。
由于疫情影响、主城区供应量减少加上一些楼盘因备案价偏高难以获批入市，导致2020年西安住宅供应量出现了近几年比较少见的下滑现象。
当然意向登记并不能完全反映实际需求。因为有些房源大量出现核验未通过情形。以区域来看，2020年西安商品住宅意向登记平台上，有过百次登记进入摇号的记录，而沣东新城意向登记平台全年仅有4次登记进入摇号，市场分化显而易见。
近年来，房地产热度在国内各大城市间不断传递，一方面是基于城市化进程人口流入，导致住房结构化不平衡；另一方面则是由于市场中资金寻求投资渠道，进一步扭曲了供求关系。
一位业内人士指出，既然住房需求持续存在，那么面对供需矛盾，理论上可以通过增加供应来应对。而现实却是，在价格门槛提高以后，西安物有所值的好房子仍然面临短缺。这就导致城市远郊区域市场出现分化，而在地段条件更好的热门区域，高备案价难以获得通过。 记者 李程
