房地产业所谓的“金九银十”已经进入下半场。刚刚过去的国庆长假，西安不少售楼部传出了人气上升、到访量增加的消息。在经历一个供需涣散的9月份之后，西安楼市真的热了吗？
国庆长假期间，西安楼市出现3个“千人摇”
9月29日开始登记的华润置地·未来城市，10月1日开始登记的大华锦绣前城和紫薇·华发CID中央首府，一共推出498套住宅。最终，这三个楼盘的开发商一共核验通过7015个家庭。按可售房源和核验通过数计算，华润置地·未来城市、紫薇·华发CID中央首府的中签率将不足10%，大华锦绣前城的中签率或不足5%。
此外，御锦城、康桥·悦蓉园意向登记也超过千组，但登记截止日期是在假期之后。
今年国庆遇上中秋节，假期长达8天。不仅旅游和消费市场摩拳擦掌，西安多个楼盘也赶在小长假期间推出房源，上述一些项目的火爆登记正是在这样的市场背景下出现的。
那么，这是否形成开发商出货良机呢？就商品住房销售公示来看，火爆的登记场面并未在所有推货楼盘呈现。
华商报记者发现，若以国庆假期作为登记截止时间，西安一共有10个楼盘完成意向登记。除了3个楼盘面临“千人摇”，中南·春风南岸和龙腾万都汇·华府两个项目核验通过数也超过了各自房源，预计将以摇号方式决定购买资格。而剩余5个楼盘，登记数量均达不到所推房源数量，将会转入平销。
这就是说，在国庆假期推货的住宅项目，“摇号”和“不摇号”比例各占一半。其中，临潼区的盛唐融城推出4号楼128套房源，最终遭遇0登记。与此同时，部分楼盘存在意向登记明显超过核验通过数量的情况：有楼盘在意向登记时显示有数十组客户申请，结果核验资格时就只剩寥寥个位数——超过80%的意向登记客户“未核验或申请撤销”。
看房的人多了，实际销售“冷暖自知”
今年9月份，国内重点城市的房地产市场热度不足，但因开工率恢复，使得推盘量在近期得到保障。早在假期开始前，就有不少机构期待市场人气的突破。
在西安高新区三期，华商报记者在假期中了解到，一个国庆节前刚刚完成房源登记的楼盘，项目置业顾问称所推140-160㎡左右房源已经卖完了。未来一段时间将会推出195㎡左右户型，如果再想看140㎡左右的房子，预计开盘时间会比较晚。
记者走访了曲江二期的两个新盘，一个住宅、一个公寓，售楼部人都比较多。据住宅项目的置业顾问介绍，“我们总共三百来套房，每个销售员预登记的客户都有一百多位了。”
一位业内人士透露，许多卖得快的房子占有价格和产品优势，但也有的可能另有隐情，比如有些是靠产业导入、内部储备客户消化，“现在各楼盘销售其实是‘冷暖自知’。”
在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来，国庆楼盘到访量增加源于近期市场供应增多，一些备案价相对较低房源也开始入市。而且，在西安郊区有大量不需摇号楼盘，并因购买条件宽松而吸引大量陕西省外客户，“西安楼市人气整体比7、8月份明显提高，但实际销售分化比较严重，一些远郊项目的关注度很难与主城区相比。”
华商报记者在走访中发现，近两年住宅供应不断增多的西咸、泾渭、临潼和浐灞区域，部分楼盘因周边配套不完善等问题，关注度远不及主城区，有些房源销售已长达一年以上。
“金九”楼市成色不足，有人想换房但觉得没有合适的
21世纪不动产销售经理邵保善说，今年国庆期间，许多回西安探亲的人士都去看房了。整体而言，虽然看房者不少，但不少楼盘的销售可能一般，“主要是市场上房源增多以后，客户反而不着急了，觉得早买晚买也没有太大区别。”
一位地产观察人士称，去年下半年楼市逐渐降温后，今年疫情冲击是雪上加霜。不少房企把销售节奏压到了四季度，西安近期供需有所回升，但相比去年和前年，成交仍然偏冷。
国庆假期之前，西安楼市刚刚经历名不副实的“金九”。
华商报记者梳理西安商品住房销售公示（含沣东）发现，9月份全市有41个楼盘入市登记，一共推出7751套房源。在2018年9月，西安登记的房源量超过9000套；2019年9月，西安入市房源高达15088套。也就是说，今年9月入市房源约相当于去年同期的一半。
从9月各区域的推盘量来看，大部分房源集中到了浐灞和港务区板块、高新的软件新城和高新三期板块以及西咸的沣东板块，一些热点区域，如：曲江则没有房源推出。
9月份入市登记的41个楼盘中，需要摇号的一共有9个，其余32个楼盘都转入了平销。在无须摇号就可直接购买的32个项目中，海逸长洲、中金·金骊福郡、金辉·东方铭著、隆源国际城等4个楼盘单批次房源出现核验通过为0。
“房子太贵了，想买一套基本上就要把半生的收入压进去了。”住在未央路一套两居室的蒋先生，因为孩子逐渐长大想换一套三居室或四居室。近两个月他看了不少楼盘，但要么区域不理想，要么就是总价接受不了，“除非卖掉现在住的房子，可新楼盘位置又太偏了。”
当然，今年房源供应不及去年，存在疫情后工程进度迟滞影响，但一些开发商有意“捂盘”也是不争事实。某国有房企销售负责人介绍，他们的推盘计划原本是下半年，但现在还要看市场反馈再说。这位负责人称，年底是房企冲量阶段，但今年疫情后购买力下降，加上很多楼盘推出了高总价改善房源，要想走量其实很难，“开盘卖一半已经算不错。”
四季度销售压力不小，楼市或迎来一轮促销潮
国庆假期刚结束，房地产市场最刷屏的一条消息来自恒大：9月1日-10月8日这38天里，恒大销售1416.3亿元，创同期历史新高。而恒大此次销售额高增长是“7折”卖房的成效。9月初，恒大董事会主席许家印在营销大会上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并要求“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。
以打折卖房的方式来冲刺全年目标、把负债降下来，恒大的做法有一定代表意义：金融的“三道红线”相当于动了房地产业奶酪，向市场回收资金似乎是更现实的路径。
“四季度大概率会延续三季度市场走势，因为每年四季度楼市的资金供给都会收紧。”经济观察人士周文豪认为，由于四季度不是楼市消费旺季，部分开发商可能会因为资金链收紧，而在年末推出超过往年的降价促销活动。
朱郁亦认为，今年四季度楼市促销很可能在三类房企中出现：一是年度任务未完成，同时自身又触及“三道红线”；二是明年销售任务较重需提前积蓄客户；三是今年任务已然无希望完成，促销能卖多少就回笼多少资金。
目前来看，市场真正要解决的是供应与需求的匹配问题。由于西安的新房供给更多出现在远郊区域，而即使是远郊楼盘，整体价格较之2019年也有一定程度甚至大幅度上涨。“不少购房者放弃购买转向观望，原因就是对目前对房价持犹豫和怀疑态度。”周文豪称。
